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执行工作中应当了解的不动产登记类型

时间:2019-08-30 14:24:41  点击:

        在对不动产的执行过程中,对不动产的查封(预查封)、处置、权属变更等都会需要相关不动产管理部门的协助。为了准确地理解执行不动产的相关规定,有效地向相关部门出具协助执行通知书,执行人员有必要对不动产登记的几种类型进行辨识。比如,因继承而取得房屋所有权时,是应该进行变更登记还是转移登记;因拍卖成交房屋而过户时,是属于权利人的变更登记还是权属的转移登记;对未进行初始登记的房屋,人民法院是否有权进行查封(预查封)或变价;什么是房屋的初始登记,什么又是商品房的预告登记等等。
        《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记,发生效力未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。按照《不动产登记暂行条例》(中华人民共和国国务院令第656号,自2015年3月1日起施行)和《不动产登记暂行条例实施细则》(中华人民共和国国土资源部令第63号,自2016年1月1日起施行)的规定,不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记主要包括不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。
        下面简要介绍上述八种不动产登记类型。
         一、不动产首次登记
        不动产首次登记是指不动产权利第一次登记。除法律、行政法规另有规定的以外,未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记。我们常说的房屋初始登记就属于不动产首次登记。常见的情况是开发商合法建造房屋后的“确权”,在房屋竣工以后90日内,由开发商向登记机关申报,经过房屋土地管理部门的审核,确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。初始登记之后,开发商取得《房屋所有权证》(大产权证)。这个过程只能由开发商来办,房屋所有权初始登记也多为房地产开发企业办理。只有开发商进行初始登记,取得了大产权证以后,购房者才能申请办理转移登记,领取个人的《房屋所有权证》。没有初始登记,不能办理个人的《房屋所有权证》。在执行实践中,被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记(取得大产权证)的房屋,虽未进行房屋所有权登记(未登记在被执行人名下),人民法院可以进行预查封。但此种情形下,必须经名义所有权人书面同意后,方可依法予以变价。
        对未办理初始登记的房屋如何执行。未办理初始登记的房屋,开发商也就未能取得大产权证,这种房屋如何执行,《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》(法〔2012〕151号)有明确的要求,执行程序中处置未办理初始登记的房屋时:
        1、具备初始登记条件的,执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;
        2、暂时不具备初始登记条件的,执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后,由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;
        3、不具备初始登记条件的,原则上进行“现状处置”,即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
        4、执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的,执行法院应在30日内依照法律和有关规定,参照行政规章,对其说明理由进行审查。理由成立的,撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构:理由不成立的,书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。
        二、变更登记
        首先需要明确的是,不动产变更登记与转移登记是两个截然不同的概念。变更登记不涉及不动产权利的转移。可以向不动产登记机构申请变更登记的情形主要有:(一)权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的;(二)不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的;(三)不动产权利期限、来源等状况发生变化的;(四)同一权利人分割或者合并不动产的;(五)抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的;(六)最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的;(七)地役权的利用目的、方法等发生变化的;(八)共有性质发生变更的;(九)法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形
        三、转移登记
        如果因为一些因素导致不动产权利转移,当事人可以向不动产登记机构申请转移登记。在执行实践中,可以向不动产登记部门出具协助执行通知书要求其为当事人办理不动产转移登记的情形主要有:买卖、互换、赠与不动产的;继承、受遗赠导致权利发生转移的;因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的;因主债权转移引起不动产抵押权转移的。
        例如,原告张某与被告李某签订了一份真实合法有效的《房屋买卖合同》,原告张某依约履行了交纳购房款的义务,被告李某在收到购房款后未能履行自己交付房屋及协助原告办理房屋过户手续的义务,法院遂判决被告李某继续履行与原告张某签订的房屋买卖合同,并协助张某办理过户手续。李某未履行生效判决的义务,张某申请强制执行。在对上述房屋进行强制过户时,就应当是属于转移登记的情形。
        四、注销登记
        有下列情形之一的,当事人可以申请办理注销登记:
        (一)不动产灭失的;
  (二)权利人放弃不动产权利的;
  (三)不动产被依法没收、征收或者收回的;
  (四)人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的;
  (五)法律、行政法规规定的其他情形。
        五、更正登记
        权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。申请更正登记是为消除登记权利与真正权利不一致的状态,避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。
        六、异议登记
        异议登记是指当利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误,而登记簿上记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以向房屋登记机构提出异议,经审查通过后,登记机构将异议记载在登记簿上的登记行为。根据《物权法》的规定,登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。
        七、预告登记
        《物权法》第二十条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。
按照《不动产登记暂行条例实施细则》的规定,有下列情形之一的,当事人可以按照约定申请不动产预告登记:             (一)商品房等不动产预售的;(二)不动产买卖、抵押的;(三)以预购商品房设定抵押权的。此外,预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记。在执行实践中,虽然未进行房屋所有权登记,但被执行人购买的办理了商品房预告登记的房屋,人民法院可以进行预查封。此种情形下预查封的房屋,经名义所有权人书面同意后,人民法院方可依法予以变价。
        八、查封登记
        查封登记,是指不动产登记机构根据人民法院及其他有权机关提供的查封裁定书和协助执行通知书等法律文书,将查封的情况在不动产登记簿上加以记载的行为。查封登记属于限制登记,对登记机构来讲,在查封没有失效或者解封之前,应停止办理新的不动产登记,如转移登记、抵押登记等。两个以上人民法院查封同一不动产的,不动产登记机构应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记,对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记。

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